We leven in een tijd waarin de huizenmarkt gigantisch in de lift zit. Fantastisch toch? Of toch niet? De praktijk blijkt inderdaad minder rooskleurig te zijn dan het lijkt. Want: wanneer jij prima op je plek bent in je koophuis en je je huis helemaal niet wilt verkopen, kost de duurder wordende huizenmarkt jou juist geld. Daarnaast zijn ook degenen, die in de huursector een huis hebben mogelijk duurder uit. Hoe komt dit? Het heeft alles te maken met de WOZ-waarde. Meer weten? Lees dan vooral verder.
De WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken en wordt geregeld in de Wet WOZ. Deze in 1994 aangenomen wet betracht uniformiteit te waarborgen tussen de waarde van onroerende zaken en de vaststelling daarvan ten behoeve van de heffing van belastingen, zoals bijvoorbeeld de onroerendezaakbelasting.
Allereerst wordt per gemeente, door het College van Burgemeester & Wethouders, vastgesteld of de onroerende zaak wel een WOZ-object is. De reden daarvoor is dat er een verschil kan zijn tussen de genothebbende van een zaak en de gebruiker van een zaak. Beiden dienen belasting af te dragen. Zo kan het dus zijn dat een onroerende zaak uit meerdere WOZ-objecten bestaat.1 Het tegengestelde is ook mogelijk: meerdere onroerende zaken worden als één object genomen. De afbakening van de objecten gebeurt aan de hand van art. 16 Wet WOZ.
Wanneer het object is afgebakend, kan de waarde worden bepaald. Uit lid 2 van art. 17 Wet WOZ volgt dat de waarde bepaald wordt op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit dit artikel volgen twee ficties: met huur- en pachtovereenkomsten wordt geen rekening gehouden en bij de waardering wordt geen rekening gehouden met zakelijke rechten die op de zaak rusten.2 Het object waarvan de waarde moet worden bepaald, wordt vergeleken met recentelijk verkochte onroerende zaken. Hoewel vele uitzonderingen en aanvullingen gemaakt kunnen worden op de bovenstaande hoofdregel, gaan we daar in dit artikel niet op in.
Na de waardebepaling wordt de WOZ-waarde van de zaak vastgesteld. De vaststelling van WOZ-waarde is de formalisering van de waardebepaling en geschiedt in de vorm van een beschikking van de Gemeente. De beschikking wordt bekendgemaakt aan de belanghebbenden in de zin van art. 24 Wet WOZ. Tegen die beschikking staan de in de Algemene Wet Bestuursrecht geregelde rechtsmiddelen van bezwaar en beroep open. Daarnaast houdt de eveneens in de in 1994 Wet WOZ opgenomen Waarderingskamer toezicht op de waardebepaling en waardevaststelling door de gemeentes
De WOZ-waarde wordt veelvuldig gebruikt voor belastingheffing
De WOZ-waarde wordt veelvuldig gebruikt voor belastingheffing. Zo maakt de Belastingdienst gebruik van de WOZ-waarde bij bijvoorbeeld het vaststellen van het eigenwoningforfait, de schenk- en erfbelasting en de verhuurderheffing. Daarnaast gebruiken de gemeenten en waterschappen de WOZ-waarde voor lokale heffingen.
Behalve de belastingheffer, maken ook anderen gebruik van de WOZ-waarde. Zo kan een bank de woningwaarde gebruiken bij de toetsing van een financieringsaanvraag. Notarissen gebruiken de gegevens van de WOZ-waarde voor het bestrijden van vastgoedfraude. Daarnaast hebben zij ook een meldplicht richting de gemeente wanneer zij vaststellen dat de WOZ-waarde van een onroerende zaak onjuist is bepaald, hetgeen nogal eens voorkomt.
Vanwege de krappe huizenmarkt en de – bij de waardebepaling getrokken – vergelijking met recent verkochte huizen, stijgt de WOZ-waarde gestaag.3 Met het stijgen van de WOZ-waarde stijgen ook de aanslagen van de te betalen belastingen. Wanneer jij je huis niet wilt verkopen, is een krappe woningmarkt dus helemaal niet gunstig. Van de mogelijkheid tot bezwaar en beroep wordt in die situatie dan ook veelvuldig gebruik gemaakt. Tegen 1,5 procent van de acht miljoen beschikkingen in 2017 werd bezwaar aangetekend. Bij de helft van de bezwaarschriften in de afgelopen drie jaar werd de WOZ-waarde nadien naar beneden bijgesteld.4
Huurprijzen worden vastgesteld via het woningwaarderingsstelsel. Sinds 2015 is de WOZ-waarde onderdeel geworden van dit systeem. Dit houdt kortgezegd in dat bij stijging van de WOZ-waarde, de huurprijs omhoog mag worden geschroefd. Zoals we al hebben gezien stijgt de WOZ-waarde hard en dat levert een probleem op bij sociale huurwoningen.5 Sociale huurwoningen zijn kleine appartementen en woningen die verhuurd worden onder de zogeheten liberalisatiegrens (710,68 euro). Door de stijging van de WOZ-waarde vallen veel sociale huurwoningen boven de liberalisatiegrens in de veel duurdere vrije sector, met als gevolg dat de verhuurder veel meer huur kan vragen. Hierdoor krimpt het woningaanbod voor minder bedeelde huurders aanzienlijk.
Naar mijn mening zijn aanpassingen gewenst. De vergelijking met recent verkochte woningen – die wordt getrokken bij de waardebepaling van een woning – is een logische, maar in tijden van een krappe woningmarkt niet bepaald gunstig voor de belastingbetaler. Allicht zou de wetgever niet alleen met recent verkochte woningen kunnen vergelijken, maar daarin ook langer geleden verkochte woningen kunnen betrekken om vervolgens een gemiddelde te berekenen van de verkoopprijzen. Daarmee wordt de invloed van waardefluctuaties in de huizenmarkt op de WOZ-waarde teruggebracht. Nadeel voor de Belastingdienst is dan wel dat het vermogen van belanghebbenden waarover belasting betaald zou moeten worden, dan feitelijk niet klopt. Deze fictie kan in het voordeel en in het nadeel van de burger met een koopwoning zijn, maar die fictie herstelt zich op termijn. Het zou intussen de problemen in de huursector wel een stuk kunnen indammen, als het nemen van een gemiddelde ook hier werd ingevoerd.
Hidde van der Lende
“…is een krappe woningmarkt dus helemaal niet gunstig.”
