Heb jij ook liever een goede buur dan een verre vriend? Lees dan vooral niet verder. Want elke week een nieuwe buur is steeds vaker eerder regel dan uitzondering. In steeds meer steden een populaire ontwikkeling die maar lastig te stuiten is. Naast de gebruikelijke overlast doen zich daarbij ook een groeiend aantal gevallen voor van illegale bed-and-breakfast. Vooral bij huurwoningen doorstaat niet elk verblijf de rechterlijke toets. De adverteerders zijn zich van geen schuld bewust. Terecht?
Stel: je bent helemaal bij de tijd en wil graag deelnemen aan de deeleconomie. Een extra zakcentje zou ook mooi meegenomen zijn. Je hebt nodig:
1. Ongebruikte woonruimte
2. Internet
3. Een redelijke dosis gastvrijheid (optioneel).
Na het aflopen van deze checklist denk je alles in huis te hebben voor de ‘grand opening’ van jouw eigen hotelletje. Je plundert nog even de plaatselijke woonboulevard, koopt wat zoetigheden voor een warm onthaal en schiet wat prachtige plaatjes om jouw gecreëerde droomhuisje online te laten stralen. De gasten komen en gaan. Het begin van een succesverhaal.
Na een paar maanden ploft er een brief op de mat van de wooncorporatie. De verhuurder is allerminst gediend van jouw bedrijvigheid in het pand. Ditmaal manen ze je nog direct te stoppen. De volgende brief zal een flinke boete bevatten of in het ergste geval een uitnodiging om je voor te bereiden op een bezoek aan de rechtbank. Wat begon als een actie uit liefdadigheid met een leuke financiële opsteker, vormt nu opeens een heuse bedreiging op zowel financieel als persoonlijk vlak. Was dit een onvoorzienbaar probleem of mocht je hier op bedacht zijn? In hoeverre zou Airbnb zijn gebruiker hierbij kunnen helpen?
Het aanbieden van woonruimte via Airbnb wordt in het juridische veld gekwalificeerd als onderverhuren. Jij huurt ruimte van je huisbaas of wooncorporatie en je onderverhuurt het op jouw beurt aan de Airbnb-gebruiker. Zo simpel als het klinkt, zo illegaal is het doorgaans ook. In de huurovereenkomst is onderverhuur negen van de tien keer expliciet verboden. Mocht dit niet zo zijn, dan is het wel bij wet verboden. Een uitzondering hierop doet zich voor als je uitdrukkelijk toestemming krijgt van jouw verhuurder of wanneer je slechts een deel van de ruimte onderverhuurt. Bij een onderverhuurverbod in het contract is die gedeeltelijke verhuur echter alsnog illegaal. Alles overziend: begin er niet aan zonder toestemming.
Misschien ben je niet zo vies zijn van een beetje illegaliteit op z’n tijd en brengt een beetje risico je niet direct van je stuk. De mogelijke gevolgen zullen echter behoorlijk rauw op je dak vallen. De meeste zaken rondom deze problematiek zijn namelijk kort gedingzaken met ontruiming als leidend voorwerp. Illegaal onderverhuren leidt steevast tot een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit geeft de verhuurder een grond om diezelfde overeenkomst te ontbinden met alle gevolgen van dien.
Zoals een goed juridisch vraagstuk betaamt, geldt ook hier dat de vork in de praktijk toch iets anders in de steel zit. In ieder geval is het niet zo zwart-wit als hiervoor geschetst. Rechters zijn het er veelal over eens dat onderverhuur via Airbnb leidt tot een tekortkoming in de nakoming. Minder uitgekristalliseerd is de vraag of dit ook moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. De welbekende omstandigheden van het geval zijn in grote mate van invloed op dit oordeel.
Airbnb is nu al enkele jaren een gevestigd fenomeen op het gebied van huisvesting en vakantie. Daar waar in het begin de positieve hype rond het platform niet groot genoeg kon worden, komen er nu geregeld berichten naar buiten die de mogelijke keerzijden belichten. Variërend van boetes tot volledige ontruimingen.
Zoals eerder gezegd wordt tekortkoming in de nakoming in de regel aangenomen. Gedaagde partijen zullen zich dan ook vaak beroepen op de geringe betekenis of bijzondere aard van hun tekortkoming. De rechter heeft zich in meerdere zaken verschillend over deze kwestie geuit. Wel blijken er uit die rechtspraak enkele aspecten waar rekening mee wordt gehouden.
Beoordeeld wordt hoe intensief je de ruimte hebt verhuurd en of daarbij sprake was van een bedrijfsmatig karakter. Ook overlast tijdens de verhuurperiode werkt niet in jouw voordeel. Buren verklaarden in één van de rechtszaken: “Je weet nooit wie er je portiek binnenkomt en je voelt je ook minder veilig daardoor”. Jouw gedragingen als huurder in het heden en verleden beïnvloeden de kansen vanzelfsprekend ook positief of negatief. Ten slotte kijkt de rechter naar de acties die je onderneemt zodra je weet dat het verboden is. Daarbij is ook van belang in hoeverre jij had moeten weten dat je illegaal bezig was. Die kennis zal tegenwoordig nog sneller worden verondersteld. De rechter hield namelijk rekening met de nieuwigheid van het platform en de mate waarin er publiekelijk aandacht is geweest voor deze illegale praktijken. In die zin zijn jij en ik momenteel bezig met rechtsontwikkeling op dit gebied. Al is het maar kleinschalig.
De problematiek is tot één woord terug te brengen: onduidelijkheid. Gezien de informele setting rondom het platform is de onwetendheid bij de gebruiker tot op zekere hoogte te begrijpen. Het voelt meer alsof je even je oude bank op Marktplaats zet dan dat je een huis te huur aanbiedt. Laten we het probleem ook niet groter en moeilijker maken dan het is. Mogelijke oplossingen liggen voor het oprapen. Vooral bij de direct betrokken partijen. Als hoofdverhuurder kun je het huurcontract verduidelijken door Airbnb expliciet te vermelden bij het verbod op onderverhuur. Airbnb kan op zijn beurt een toekomstig verhuurder actiever informeren tijdens het plaatsen van de advertentie.
Ondanks de onduidelijkheid is het vooral zaak om de gebruiker op zijn verantwoordelijkheden te wijzen. Je start een kleine onderneming. Naïviteit is op dit terrein een no go. Wil jij binnenkort ook gaan verhuren? Laat een kleine risico-inventarisatie vooral niet achterwege.
Gerjan van der Kamp
